明毅基金：近期地产债交投活跃，但仍需防范信用风险和估值波动风险

红星资本局注意到，近期地产债表现抢眼。

3月，境内人民币地产债一级发行量环比倍增，中资美元地产债也明显回暖。

据悉，不少债券私募机构和一些高净值个人正在入场“抄底”民企地产债。业内普遍认为，近期部分民企地产债确实存在着阶段性的投资价值，而且可能也是今年以来为数不多的高收益投资机会。甚至有投资者表示：“市场情绪好时，一周就可以翻倍。”

但高收益也意味着高风险，需提前防范信用风险和估值波动风险。

图据视觉中国

地产债表现回暖

近期，房地产债券市场表现明显活跃。

2022年3月，境内人民币地产债一级发行量为709.57亿元，2月为318.7亿元，3月环比出现倍增。

而从境外市场来看，3月中资美元地产债发行量为23.78亿美元，而2月仅为4.85亿美元。实际上，自去年10月起，中资美元债一级市场发行量已连续5个月低于20亿美元。

明毅基金统计的一组数据也印证了地产债交投活跃的事实。数据显示，当前境内地产债存续规模约1.4万亿元，其中高收益地产主体存续债券余额为7041亿元，几乎全部为民企地产公司。

3月境内地产债成交额共计1695亿元，其中低价成交额共计381亿元，分别较1月份升高37%和34%，成交量明显放大，市场活跃度升高。这说明特定投资者参与地产债二级交投热情有所提高。

另据Wind数据显示，目前最热门的债券成交主体前十均为民营房地产企业，从个券品种来看，20融创01、19龙控01、20融创02成为最热信用债，最新成交价均在50元左右。

地产中资美元债也是“涨声一片”。3月份，新城控股债券价格涨幅在30%以上，中骏集团、时代中国债券价格涨幅超过20%，旭辉、合景泰富、龙光、雅居乐、世茂集团、绿地控股债券价格涨幅超过10%。

多重因素提振市场信心

据中国证券报报道，北京某债券私募基金公司基金经理赵飞表示：“政策大环境的回暖确实提升了机构的信心。”

蓝石资管投资总监李九如也表示：“近一两个月，多地放宽公积金和利率，放宽限贷限购等，都给地产行业以信心。”

据中国指数研究院的数据监测，自2022年以来，全国已有超40个城市，从降首付比例、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面出台房地产调控政策，需求端政策调整力度加大。

从房贷利率形势来看，贝壳研究院发布的数据显示，截至3月21日其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；3月平均放款周期为34天，较上月缩短4天。

与此同时，多地也发布促进房地产业良性循环和健康发展的措施。例如哈尔滨就发布通知称，2018年发布的调控政策已完成其阶段性调控使命，拟予以废止，取消3年限售政策。

此外，一些房企也主动回购股票或债券，提振资本市场信心。

“抄底”民企地产债

据中国证券报报道，目前不少债券私募机构和一些高净值个人正在入场“抄底”民企地产债。机构通过低价买入民企地产债为产品增厚收益，高净值个人则通过场内交易博取高收益。

债券投资者李华透露，“最近好多民企地产债确实很便宜，我买了些准备‘赌一把’。”而买入原因正是诱人的高收益，李华称，“市场情绪好时，一周就可以翻倍。”

对于买入标准，李华表示，“只要便宜就行。对于那些风险较高的企业，买入价每张不超过35元；对于质地稍好一点的债券，我会买快到期的，价格85元/张左右”；“大家基本上都在场内交易，比较好卖，也不会等到期”。

此外，某债券私募负责人透露，“我们根据自己的策略，平衡价格和期限，近期在一款‘固收+’策略产品中配置了一定比例的某优质地产折价劵的部分债券和ABS。从业绩表现来看，这只产品今年以来净值增长6.24%，业绩居同类前列。”

机会与风险并存

对于未来地产债走向，市场认为部分主体确实存在着阶段性的投资价值，而且可能也是今年以来为数不多的高收益投资机会。

但同时市场分析也指出，目前的地产债，特别是民企地产债，不应因政策变化、价格上升而认为机会大于风险。因此，机构在标的的选择上格外谨慎。

4月6日，善择控股（深圳）总裁、（北京）堡利特资产管理有限公司总裁杨萍则在中国债市电台的专访中表示，过去的一个季度和接下来的几个季度，高收益债主要的投资机会还是在地产债。

杨萍分享了两个观点：第一，地产债的机会大于风险。第二，结构性的机会大于全面的反弹。也就是说对于重点标的要精挑细选，而不是搏全面的反弹。“对于政策端来讲，我们认为无论站在货币政策，还是针对地产产业这一块去进一步放松政策，对于地产债都是一个利好。但我们对于整个地产未来基本面是否有大的反转，并不是极其乐观。”

对民企地产债，明毅基金也认为，需要提前防范信用风险和估值波动风险。

一方面，信用风险需要防范。当前房地产民企仍然面临融资端遇冷、销售端尚未回暖的情况，二者叠加导致现金流状况不佳，市场出清仍在进行。有的房企已经出现展期后的二次违约。

另一方面，估值波动风险也不能忽略。自2021年下半年以来，地产债券价格波动性大幅增加。此外，高收益地产债存量规模的增大，吸引了大量市场博弈资金的进场。这些资金多基于特定舆情信息开展投资行为，但相关信息的准确性及确定性很差，投资者换手频繁，高收益债市场的波动性已可比肩股票市场。

综合自中国证券报、上海证券报、覃汉投资笔记等

编辑陶玥阳责编任志江

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